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Loi Climat et Résilience : nouvelles obligations et échéances

29/04/2022

Loi climat et résilience : nouvelles obligations et échéances en copropriété

 

La loi Climat et résilience du 22 août 2021 complète un dispositif déjà mis en place par la loi Energie-climat de 2019 (2019-1147) et la loi ELAN de 2018. Le nouveau grand principe est résumé par l’ajout du terme « amélioration » dans la définition de l’objet du syndicat de copropriétaire par la loi 65-557[1] :

          Le syndicat […] a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes.

Plus concrètement, la loi vise l’amélioration de la performance énergétique des copropriétés, l’élimination des passoires thermiques et la limitation des gaz à effet de serre.

Les trois dispositifs ci-dessous (DPE, PPT et DTG) ont plusieurs points communs :

 

1. Diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif

 Obligatoire : l’AG ne vote que les modalités (choix prestataires et financement)

Désormais, les copropriétés[5], même ne disposant pas de chauffage collectf, devront obligatoirement avoir réalisé un DPE collectif[6] avant les échéances suivantes :

Cela implique la réalisation du DPE dans l’année qui précède l’échéance ci dessus et le vote de la commande à un prestataire de DPE collectif au début cette même année, voire une année plus tôt, c’est à dire :

S’agissant d’une obligation, le vote ne portera pas sur la décision d’approuver ou non la réalisation d’un DPE collectif mais sur les modalités de mise en œuvre (choix du prestataire et financement).

Le DPE collectif permet d’attribuer à l’immeuble une classe de performance énergétique de A à G[8]. Les classes sont désormais fonction non seulement de la consommation d’énergie primaire, mais aussi de la production de CO2.

Attention, les Copropriétaires bailleurs ou vendeurs doivent communiquer la classe du bien loué ou vendu[9] au moyen d’un DPE individuel. Or ce dernier fait intervenir un nombre important de facteurs, dont certains sont directement issus du DPE collectif. En l’absence de DPE collectif, chaque critère qui en est issu est automatiquement dégradé à la classe la plus basse, ce qui pénalise lourdement le résultat final.

Autant dire que les bailleurs et vendeurs devraient être les premiers demandeurs de DPE collectif quand ils en auront compris l’enjeu.

 

2. Plan pluriannuel de travaux (PPT)

  Obligatoire : rédaction du projet ; soumis au vote de l’AG : adoption du PPT

Une réforme du plan pluriannuel de travaux s’est avérée nécessaire. Le PTT comprend :

  1. La liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d'économies d'énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;
  2. Une estimation du niveau de performance […] que les travaux […] permettent d'atteindre ;
  3. Une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation ;
  4. Une proposition d'échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les dix prochaines années.

Toutes les copropriétés de plus de quinze ans[10] devront avoir proposé à l’assemblée générale l’adoption d’un PPT (majorité des voix de tous les copropriétaires, dite de l’article 25) avant les dates suivantes :

La commande du projet de PPT à un professionnel n’entre pas dans le cadre du budget prévisionnel de charges et doit faire l’objet d’une décision d’AG, qui devra donc avoir lieu un an plus tôt, soit :

Le professionnel (bureau d’études, diagnostiqueur) doit répondre aux critères du décret n° 2022-663 du 25 avril 2022.

Lors de la présentation du projet de PPT en assemblée générale, celle-ci pourra décider :

Dans les 2 derniers cas, une résolution d’adoption du projet de PPT devra être proposée au vote chaque année.jusqu’à son adoption totale.

Une fois adopté, le PPT devient un des documents officiels de la copropriété. Il détermine un nouveau plancher du fonds de travaux « loi Alur » : ainsi la cotisation minimale doit correspondre au montant le plus élevé résultant :

L’élaboration d’un PPT résulte à la fois de l’étude du bâti et de l’étude de la performance énergétique. Il peut donc être réalisé à l’issue :

 

 

3. Diagnostic technique global (DTG)

 Soumis au vote de l’assemblée générale

Si cette question n’a jamais été posée en AG (au moins une fois depuis le 1° janvier 2017), la copropriété devra[12] mettre au vote à la majorité simple (article 24) la décision d’engager ou non un Diagnostic Technique Global (DTG), qui traite des points suivants :

Éléments ajoutés au 1° janvier 2023 : en bleu

Éléments supprimés aux dates ci-dessus en fonction de la taille de la copropriété : en rouge

Il n’y a aucune obligation à voter pour la réalisation de ce diagnostic, seulement de mettre le vote (une seule fois) à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

Lorsqu’une copropriété passe commande d’un DTG, elle a intérêt à mettre au cahier des charges la rédaction du projet de PPT.

 

 

4. Parcours possible 1 (un seul prestataire)

 

 

5. Parcours possible 2 (un seul prestataire)

 

[1] Article 14 alinea 3 ou 4 ?

[2] Article L271-6 du code de la construction et de l'habitation

[3] majorité, des présents, représentés ou votants par correspondance

[4] Voir 5.3 ci-dessus  (renvoi non trouvé)

[5] dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013, les plus récentes en sont dispensées

[6] Articles L126-26 à L126-33 du code de la construction et de l'habitation

[7] lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, dits usuellement « lots principaux »

[8] Article L173-1-1 du code de la construction et de l'habitation

[9] Cette classe va conditionner, selon des échéances précises, a) le droit d’augmenter le loyer b) le droit de louer

[10] A partir de la date de réception des travaux de construction

[11] Lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, dits usuellement « lots principaux »

[12] Article L731-1 du Code de la construction et de l’habitation

[13] Dans le cas où l’audit énergétique ou le DPE collectif a déjà été réalisé, il sera inclus au DTG après avoir été rendu conforme à la méthode 3CL – DPE2021

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